Alfonso Muñoz Egido
La rentabilidad bruta de alquilar una vivienda a turistas -que de media se acerca a un 15% según Fotocasa- sigue al alza y actúa como un imán para los caseros, lo que explicaría el aumento del número de propietarios que deciden a embarcarse en este negocio debido a que la del alquiler de larga duración no puede competir con esas cifras, aunque crezcan trimestre tras trimestre debido a la ininterrumpida subida de las rentas. Para hacerse una idea de la diferencia César Hernández, director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación, informa que, según los últimos datos de su socio tecnológico Urban Data Analytics, la rentabilidad del alquiler tradicional en Madrid es de un 7,2%, en Barcelona del 7,7%. No obstante, el elevado rendimiento no se limita sólo a esas provincias: en Ciudad Real es por ejemplo del 8%, en León, del 7,2% y en Tenerife, del 6%.
Sin embargo, no hay que perder de vista que a la atrayente rentabilidad bruta del alquiler turístico hay que restarle, lo mismo que ocurre con el alquiler residencial, una serie de gastos e impuestos, y “es precisamente desde el punto de vista fiscal cuando ya es menos rentable alquilar por cortas temporadas, que hacerlo por el plazo de tres años que marca la Ley de Ordenamientos Urbanos (LAU)”, en opinión de María Esther González Garrido, experta en Derecho Fiscal de Arag, compañía de seguros y servicios de defensa jurídica.
Esta abogada explica que la diferencia fiscal que existe está básicamente en el Impuesto de la Renta que “contempla una reducción del 60% cuando la vivienda que se alquila es el domicilio habitual del inquilino”. A esa reducción sólo se tiene derecho si el alquiler es de una vivienda habitual y no puede beneficiarse de ella quien alquila una vivienda a turistas.
María Esther González señala que la reducción se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda, es decir, restando a los ingresos los gastos que contempla la ley del IRPF y precisa que en los gastos que te puedes deducir de los ingresos obtenidos no hay ninguna diferencia para el propietario ya alquile como vivienda habitual o por temporadas
La letrada recuerda que también se pueden deducir de los ingresos, los intereses de la hipoteca o el préstamo para comprar el inmueble, el IBI, tasa de basuras, alumbrado, gastos de comunidad, así como los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico, junto a los servicios y suministros (agua, luz, gas teléfono) que no asuma el arrendatario. A estas deducciones se puede añadir la amortización del inmueble. Esto es el desgaste que sufre la edificación (excluido el valor del suelo, que se cuantifica en el 3% del valor catastral de la construcción o del de compra (el mayor de ellos). Igualmente, la representante de Agag señala que se pueden deducir los gastos que se paguen por servicios de administración de la finca, vigilancia, portería, cuidado del jardín o similares, los gastos de conservación y reparación, junto a la prima del seguro del hogar.
A pesar de que los gastos que un propietario se puede deducir en el alquiler residencial sean iguales a los del alquiler turístico, hay diferencias respecto a su cuantía según la modalidad a la que haya optado el contribuyente, puesto que –tal y como subraya la abogada de Agag- sólo se pueden restar los gastos de manera proporcional al número de días en que haya estado alquilada la vivienda.
Y es que la rentabilidad de las viviendas alquiladas a turistas depende del número de días que están arrendadas>. La compañía Alquiler Seguro ha comparado la rentabilidad de una vivienda turística con una destinada al alquiler residencial y los datos de su estudio concluyen un piso turístico sólo es rentable con una alta ocupación. El informe da algunos datos como que en ciudades como Madrid las viviendas de alquiler turístico sólo igualan la rentabilidad del alquiler residencial cuando hay un 60% de ocupación, es decir si se alquilan un mínimo de 18 noches al mes, mientras que Barcelona es necesario que la vivienda esté ocupada 21 noches.
Esa ocupación sería una media, pues que en el estudio de Alquiler Seguro se aclara que no se puede tratar a todas las zonas de ambas capitales por igual. Dado que “la rentabilidad del alquiler turístico es más fácil de lograr en viviendas situadas en las zonas más cercanas a los enclaves turísticos mientras que esta se reduce considerablemente a media que los inmuebles se distancian de estos”.
Estabilidad o dinero rápido
Por ello, María Esther González considera que aunque financieramente puede compensar alquilar por temporadas -“ya que es dinero rápido”-, conviene echar cuentas también desde el punto de vista impositivo, ya que si compras un piso para alquilar puede no ser muy buena idea dedicarlo al negocio turístico si tenemos en cuenta la fiscalidad pero sí puede ser ventajoso en el caso de una segunda residencia que ponemos en alquiler cuando no la estamos utilizando.
Montse Martín, especialista en derecho inmobiliario de Arag, recalca a favor del alquiler residencial la seguridad y el hecho de tener unos ingresos fijos todos los meses, y en contra la morosidad, que el inquilino te deje de pagar la renta, un riesgo que no se suele correr en el alquiler turístico donde el usuario siempre paga por adelantado, es decir, antes de ocupar el inmueble. Aunque también deja claro que, en su opinión, “quien tiene un buen inquilino debe cuidarlo”.
Otro argumento a favor del alquiler “de toda la vida” es que se reduce el riesgo de destrozos y avería en el piso, ya que aunque un mal inquilino también puede provocar daños y averías en el inmueble este peligro se multiplica exponencialmente en el arrendamiento turístico dado el constante cambio de ocupantes y “al turismo de botellón”.
Tampoco hay que olvidar, a juicio de la representante de Arag, que en el caso del alquiler residencial de larga duración, los gastos derivados de los consumos y suministros son asumidos, generalmente, por el inquilino, lo que no ocurre con los turistas, y resalta que el casero residencial tampoco tiene que hacer frente a los gastos de gestión del alquiler que conlleva el uso turístico de una vivienda, en la que es habitual contratar empresas que limpian el inmueble después de cada uso, cambian la ropa y entregan y recogen las llaves. “Tienes que contratar una empresa que se encargue de la limpieza y adecuación del piso para el próximo inquilino”. Unos servicios que –en caso de realizarse directamente por la propiedad- son una molestia y un trabajo extra que requieren dedicación y horas, con el añadido de que estas tareas no pueden ser realizadas por el propietario en caso de una segunda residencia alejada de su domicilio habitual.
A favor del alquiler residencial también puede pesar el hecho de se puede realizar con un piso vacío y el casero sólo se tiene que encargar de las averías por un importe mayor a los 150 euros, mientras que una vivienda turística obliga a aportar servicio de ropa y enseres con unas mínimas condiciones higiénicas y debiéndose subsanar cualquier imperfección que haya en el inmueble antes de que llegue un nuevo usuario.
Para ambas modalidades de alquiler, Montse Martín cree que contratar un seguro es una buen opción de la que ningún casero debería prescindir, aunque avisa que la prima suele ser más alta en el caso de las viviendas turísticas al existir mayor riesgo. Además, informa que en el caso de que un casero tenga un seguro y se pase del alquiler residencial al turístico debe informar a la aseguradora de ese hecho, ya que en caso contrario se negarán a darle cobertura en caso de siniestro.
